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JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO


Es el proceso de carácter especial que tiene por objeto constituir, ampliar, dividir, registrar, cancelar, saldar o determinar la prelación de pago de un crédito garantizado con hipoteca.


La acción hipotecaria, es una acción ejecutiva con privilegio especial, ya que el acreedor tiene preferencia sobre el bien hipotecado respecto de cualquier otro ejecutante sin importar quién es su titular, ya que puede dirigirse no sólo contra el obligado sino de quien es propietario de la cosa, por lo que se asegura ampliamente la satisfacción de crédito con el producto de la venta del predio sujeto a esta garantía real.




Para que pueda ejercitarse la acción de pago o prelación de un crédito con garantía hipotecaria es requisito indispensable que:

* El crédito conste en escritura pública o escrito privado (según corresponda conforme a la legislación).

* El gravamen se encuentre debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, no obstante, procede el juicio sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el registro cuando:

- El documento base de la acción tenga el carácter de título ejecutivo.

- El bien se encuentre inscrito a favor del demandado.

- No exista embargo o gravamen a favor de terceros que haya sido inscrito, cuando menos, noventa días antes de la presentación de la demanda hipotecaria.

La demanda se entable entre los contratantes.

- Que sea de plazo cumplido o exigible. Conforme a los términos pactados o a las disposiciones legales aplicables. A este respecto es importante destacar que conforme a los Artículos 1959 y 2907 del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, AHORA ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE pierde el deudor todo el derecho de utilizar el plazo y en consecuencia, el pago tiene que anticiparse, cuando deudor haya incurrido en alguna de las siguientes hipótesis.

- Resulte insolvente después de contraída la obligación, a menos de que garantice el adeudo.

- No otorgue la garantía a que se comprometió.

- Disminuya la garantía voluntariamente.

- No mejore la garantía hipotecaria dentro de los cinco días siguientes a la declaración judicial correspondiente, a pesar de haber quedado probada la insuficiencia de la finca.



EN EL JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO, HAY DOS SECCIONES:


La Sección principal. Que Contiene la demanda, el auto de ejecución, la contestación, pruebas, y desahogo de estas, alegatos y sentencia.

Y la Sección de ejecución. Qué Se forma con copia cotejada de la demanda, copia simple del auto de ejecución, depositaria, avalúos y remate (calificación de posturas, fincamiento y aprobación), posesión de los bienes adjudicados y otorgamiento de escrituras. (ver juicio ejecutivo en lo conducente)


La parte interesada deberá inscribir la demanda dentro del término de tres días. Y una vez que se encuentre anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad, no podrá trabarse ningún embargo, ni llevarse a cabo toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el caso del juicio,

solo en los casos de sentencia ejecutoria relativa al mismo predio debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda o en caso de providencia precautoria solicitada ante el juez por acreedor con mejor derecho y de fecha anterior a la citada inscripción de la demanda.

El juez debe procurar dictar la sentencia en la misma fecha de la audiencia, a menos de que se trate de pruebas documentales voluminosas, ya que en este caso el juez contará con un plazo de ocho días para dictarla y mandarla notificar por Boletín Judicial.

Así mismo es necesario saber que desde el día del emplazamiento el deudor se convierte en depositario judicial del inmueble sujeto a hipoteca, así como de todos sus frutos y de aquellos objetos que conforme al contrato y al Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal deban considerarse inmovilizados, y si lo pide el acreedor, se puede formar un inventario para agregarlo a los autos, quedando obligado el deudor a dar todas las facilidades para su formación y en caso de no hacerlo el juez podrá forzarlo por los medios de apremio que autoriza la ley.

Para llevar a cabo el remate se procederá de la siguiente forma:

Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los diez días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo del bien hipotecado, practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio. En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo referido en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria.




En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo.

Si las dos partes exhiben los avalúos en el plazo arriba señalado, y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por el corredor público o la institución bancaria que al efecto señale.

La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán actualizar los valores y obtenido el valor de avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo con lo anterior se procederá a rematar la finca en los términos de la Sección III, del Capítulo V del Título Séptimo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

Si quieres saber más a fondo del tema de remates bancarios , sigue al pendiente de nuestras futuras entradas.

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