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Prescripción positiva/ USUCAPION

En la actualidad existen diversas formas de adquirir una propiedad. Cuando una persona se encuentra en la situación de que ya tiene el derecho de posesión de una propiedad es decir ha vivido ahí por un cierto tiempo, pero no es el dueño legítimo de esta y quiere convertirse en el propietario, la mejor forma es iniciar un juicio de prescripción positiva o USUCAPION.

Hay una gran diferencia entre ser poseedor de un inmueble y ser propietario del mismo, cuando una persona tiene acceso a la casa, tiene la llave, vive en ella y hace uso del goce y disfrute se entiende que tiene la posesión mas no la propiedad ya que esta implica el poder disponer de ella a tu entera conformidad, es decir tienes derechos reales sobre el inmueble, puedes rentarla o venderla cuando quieras, en cambio quien es poseedor no puede gozar de estos derechos ya que están fuera de sus facultades.

Uno de los supuestos más comunes que se pueden llegar a confundir es cuando una persona tiene la posesión de un inmueble porque la está rentando y piensa que con el tiempo puede llegar a quedarse con esa casa o que es propietario y ¡ESTO ES UN GRAVE ERROR! En este supuesto la prescripción no operaría ya que tiene derivada la posesión y existe un propietario con el cual tiene un contrato de ARRENDAMIENTO el cual al cumplir con las cláusulas y condiciones establecidas en el mismo puede poseer el bien, pero no significa que tenga los derechos de propietario.



Sin duda existen muchas formas de poder adquirir la PROPIEDAD DE UN BIEN.

A continuación mencionare algunas de ellas para que puedas diferenciar si te encuentras en calidad de poseedor o de propietario de ese bien.

Puedes adquirir la propiedad de una casa mediante:

  • LA FIRMA DE UN CONTRATO: Engloba todo lo que son contratos establecidos en la ley tales como la compraventa, traspasos o las donaciones.

  • OCUPACIÓN: cuando se reclama algo que no tiene dueño.

  • ACCESIÓN: la adición o incorporación de cosas de forma natural o artificial a una propiedad.

  • SUCESIÓN: la transmisión de la propiedad de un bien a los herederos o legatarios una vez que el propietario ha fallecido.

  • USUCAPIÓN: también conocida como prescripción positiva, es la adquisición de un bien mediante su posesión en una cantidad de tiempo determinada. Más adelante te explico sus características.


Para que pueda operar esta figura es necesario que se cumplan con ciertos requisitos que exige la ley, tales como

que la posesión debe ser: En concepto de propietario; Llevarse de manera pacífica; Pública y Continua;

Los bienes inmuebles se prescriben:

  1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;

  2. II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;

  3. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continúa y pública;




También existen algunas restricciones. Estas incluyen que no podrá comenzar a correr la prescripción:

  • Entre padres e hijos durante la patria potestad.

  • NOTA. Si actualmente te encuentras en posesión de un inmueble de algún familiar ya fallecido que no realizó un testamento, el procedimiento que deberías llevar a cabo para obtener la propiedad se llama sucesión intestamentaria.

  • Entre los cónyuges.

  • Entre incapacitados y sus tutores o curadores durante el tiempo que dure la tutela.

  • Entre copropietarios o coposeedores que son dueños de la misma cosa.

  • Contra personas que se declaren ausentes porque se encuentran prestando servicio público en la Ciudad de México.

  • Contra militares en servicio activo en época de guerra tanto fuera o adentro de la Ciudad de México.


Finalmente, una vez que la persona ha estado en posesión de la cosa, es necesario precisar cuánto tiempo la ha poseído, a efectos de determinar si ya completó el tiempo que marca la ley para usucapir y en conjunto con una sentencia judicial, considerarlo propietario.





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