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PRESCRIPCION POSITIVA

Hoy vamos a platicar acerca de un tema muy interesante que muchos nos han pedido en nuestras redes sociales. LA PRESCRIPCION POSITIVA/ ADQUISITIVA.

Normalmente la gente no tiene mucha idea, la gente que no son abogados tiene su bien inmueble y hay una idea, a veces hasta es un mito, de que es muy fácil promover un juicio de prescripción positiva en donde por el simple paso del tiempo se puedan quedar con la propiedad de un bien inmueble, pero no es tan fácil.


Bueno, la prescripción está regulada en el Código Civil de la Ciudad de México, antes Distrito Federal, y fundamentalmente es la forma en que yo puedo adquirir bienes inmuebles o liberar de obligaciones. En el caso de los bienes que pueden ser bienes inmuebles se llama prescripción positiva, y en el caso de la liberación de obligaciones se llama prescripción negativa.

El tema de hoy es vinculado con los inmuebles; cuando promueven la prescripción adquisitiva ante los juzgados del fuero común, ¿Qué es lo que se tiene que hacer? ¿Qué requisitos se deben de observar y cumplir para que realmente se logre el objetivo de inscribir una sentencia a favor de la persona que promueve?

Ok Cuando yo tengo un título que me permite poseer un inmueble que sea traslativo de dominio, yo puedo acudir ante la instancia correspondiente, que es un juez de carácter civil, a ejercer una acción que se conoce como prescripción adquisitiva; y ¿Qué requisitos debo cubrir? Fundamentalmente son tres los elementos que tiene que analizar el juzgador, que es: quién es el que aparece inscrito en el registro público de la propiedad; la causa generadora de posesión, que es el acto jurídico a través del cual me permite poseer de buena fe, y el tercer requisito que es la calidad de la posesión. Esos son los elementos que necesariamente se deben probar. Con uno de ellos que no se acredite no procede la acción.



Bueno, ¿Cómo acredito yo el primer requisito, que es quien aparece inscrito en el Registro Público de la Propiedad? El Registro Público de la Propiedad es una institución pública cuya finalidad es como cuando se inscriben los actos que regula la propia normativa; trae efectos meramente declarativos, o sea, que la gente sepa quiénes están como propietarios o de dónde provienen los bienes, y conocer todos sus antecedentes para que sepan si lo que están adquiriendo está legalmente o no instituido. ¿Cómo lo puedo probar? Con la constancia o certificación que emite el propio Registro Público de la Propiedad. OJO con los folios en copia simple; esos documentos no tienen validez para demostrar ese elemento, necesariamente tienen que estar certificados por el Registro Público.

Esos documentos no son válidos ni tienen eficacia probatoria para demostrar ese elemento. Puede suceder que si demandan al Registro Público de la Propiedad, el registro lo pueda perfeccionar a través de su contestación de demanda con legal referencia de que, efectivamente, los datos que se contienen dentro de esos folios existen dentro del registro. Entonces, ahí sí, de alguna manera, se pueda vincular esa confesión de parte del Registro Público con el documento y darle validez. Pero sólo el documento en sí no tiene validez ni efecto probatorio para el juez.

Tiene que ser constancia certificada por el Registro Público, que es la única instancia que lo puede hacer.

OTRO elemento, que es la calidad de la posesión, de este tipo de posesión; debe ser de buena fe, pacifica, pública y continua. ¿En qué consiste lo pacífico? Que yo no he entrado a poseer el inmueble de manera violenta, que haya sacado a alguien para poderlo poseer, sino que yo obré de buena fe: me vendieron el inmueble, me lo mandaron o me lo transmitieron y entro a poseer el inmueble. La parte continúa es que no haya sido interrumpido en la posesión, porque luego sucede que hay causas que sí se les interrumpe a través de un procedimiento, (la interposición de una demanda interrumpe el término de la prescripción totalmente) puede ser a través de una acción penal o cualquier otro tipo de acción, que ya no le permita seguir detentando el inmueble de manera pacífica, de manera continua, y entonces ya no procedería.

Y, además, el término público es que se ostente frente a sus demás vecinos como propietario. Que la demás gente sepa que él es el dueño del bien para que eso, de alguna manera, dé certeza de que, efectivamente, cumplió con el término que marca la ley.

POR LO QUE DEBE SER UNA posesión pública, pacífica, continua... E ininterrumpida. ¡ES MUY IMPORTANTE!



También, tiene que ser que no se le moleste en la posesión del inmueble mínimo cinco años, así lo marca la ley. 5 años, para la buena fe. AHORA Hay la posibilidad de que sean 10 años en el tema de la mala fe. ANTES no había tanto problema con relación a la mala fe, porque nada más se espera a que prescribe el delito de desposesión. Pero ha cambiado mucho el criterio en ese contexto y ahora se ha determinado que también se debe revelar el origen de la posesión, aunque e sea por 10 años, para ver cómo entraste a poseer y ver que no haya sido de una manera violenta.


La causa generadora. Es un medio a través del cual yo entro a poseer el bien con el ánimo de ser propietario y tengo que acreditarlo, a través de un justo título, de un documento, que me permita tener la posesión de manera pacífica, pública, continúa y de buena fe. En consecuencia, yo lo tengo que revelar en mi demanda, necesariamente, porque si yo no revelo cómo poseo el bien, tampoco me van a acreditar ese elemento de la acción. Entonces, es fundamental que los abogados, sobre todo que son los que presentan las demandas, no son los interesados, cumplan con esos tres elementos de manera fehaciente, porque si no, en términos del artículo 255 del Código de Procedimientos Civiles, el juez puede prevenirlos y decir: ´oye, tú demanda es oscura´; pero hasta dónde los juzgadores pueden suplir esa deficiencia en perjuicio de la otra parte. Entonces, a veces, dependiendo del caso concreto, se hace la observación o no se hace, eso es a criterio de cada juzgador, porque a veces puede suceder que te estés metiendo con cuestiones de fondo y nada más, en este caso de las prevenciones, tienen que meterse con cuestiones de forma; pero también si ven que la demanda está mal planteada pueden prevenirlo para que quede más claro y se puede entender y lo permita la defensa a su contraparte.


Se necesita revelar a partir de qué momento se posee el inmueble. Generalmente siempre se hace la declaración por parte de los interesados de que es en el momento en que se suscribe el contrato; desde ahí se empieza contabilizar los cinco años para ver si efectivamente se cumple con esa normatividad, con esa parte de la norma, y determinar que sí se acredite ese elemento o no, porque va de la mano el término que fija la ley con la revelación de la causa generadora, porque eso es lo que me permite a mí ejercer la acción de porque poseo el bien y porque pretendo, de alguna manera, a través de esta acción que se inscriba mi derecho de propiedad en el Registro Público.


Los tres elementos son importantes, pero la causa generada es esencial para los efectos de determinar la temporalidad que tiene la persona con motivo de la posesión del bien. Porque no están fácil decir: ya tengo 30 años viviendo aquí, pero si no revelamos la causa generadora. Pues no procede la acción.


Había otra cosa que habíamos platicado sobre el criterio que manejaba originalmente la Corte con relación a la fecha cierta de la causa generadora.

Se tenía que acreditar el justo título; el justo título es el acto jurídico que te traslada el dominio; en otros casos se maneja que te traslada la propiedad, pero en si el dominio consiste en que tú puedes disponer del bien de la mejor manera que tú consideres conveniente.

: En consecuencia, es importante y fundamental, en aquel entonces, que ese contrato, cuando no provenía del que aparece escrito en el Registro Público, sino de un tercero fuera de fecha cierta. ¿En qué consistía? En que podías acudir ante un notario o ante la autoridad judicial, o si fallecía alguno de los contratantes, se consideraba de fecha cierta para efectos de determinar la temporalidad del acto jurídico, pero ni modo que un muerto celebrara un contrato. Digan lo que digan, nos ha pasado casos en los que sí, ¿verdad? En los juicios pasa, es triste, pero sucede; resulta que celebran contratos y la persona ya falleció y los contratos son posteriores a su fallecimiento. Entones, es la parte que los juzgadores deben de cuidar muchísimo con esto del artículo primero constitucional, el derecho fundamental del debido proceso; cuidar y verificar que efectivamente se esté ejerciendo una acción debida, porque ha sucedido que si se pueden llegar a materializar los elementos fraudulentos. , porque es simulación de actos, Inventan un contrato o dicen una cosa, por eso hay que ser, los juzgadores son muy meticuloso al momento de dictar una sentencia, ha pasado que, por ejemplo, hay casos de reivindicación que algún hermano demanda a los otros hermanos y éstos, a su vez, demandan la prescripción y se inventan contratos verbales que, pues definitivamente son muy difíciles de probar, porque a veces ellos ya están adjudicados en los bienes.



En este caso te hablo del actor cuando revindica y en la prescripción dicen. ´no, es que mi papá a mí me dejó el bien´. El hecho de que verbalmente te dé el bien no significa que puedas ejercer algún derecho fehacientemente, lo tiene que probar todo sujeto de prueba y ese es el problema. Actualmente hay una contradicción de tesis donde la Corte, la Primera Sala de la Corte, abandonó ese criterio y ahora se tenía que quitar de manera fehaciente prácticamente el tacto sucesivo del inmueble con relación a quien adquirió, de quién aparece escrito, y que, a su vez, le vende a la parte actora, cómo obtuvo el inmueble. Antes, como que los jueces no se metían mucho en ese tema; bastaba con que se llamara a juicio o se demandara a quien aparece inscrito…Como al titular registral y a su vez, a quien le vendió, que eran personas diferentes, se les mandaba llamar porque existe un litisconsorcio pasivo… (inentendible); de hecho, existe cuando se trata de adquisición de un tercero y no pasaba eso; con que acreditaran la fecha cierta ya era más que suficiente. Eso está bien interesante porque implica el hecho de acreditar el seguimiento que ha tenido; éste le vendió a éste; éste, a su vez a éste, y éste a éste, y antes no se tomaba tanto en cuenta, pero hoy en día si es importantísimo, es fundamental; compartimos esa parte de la Corte porque definitivamente va a impedir que se lleven a cabo procedimientos fraudulentos en perjuicio de terceros.

Entonces, quien va a demandar y quien adquirió el inmueble de un tercero debe acreditar que esa persona que le vendió podía disponer del bien, para que él entrara en posesión, sino lo acredita definitivamente no procederá la acción. Hay que tomar en cuenta este particular criterio de la Corte, en donde dice que no basta con acreditar ni demandar al titular registral ni la que nos vendió, sino el seguimiento que ha tenido ese bien inmueble. Y además también en la misma ejecutoria hace referencia a que todos como ciudadanos estamos obligados a observar la norma.

Hay un artículo en el Código Civil que nos dice que el desconocimiento de la norma no nos exime del cumplimiento, las personas no pueden alegar que no conocen la norma, cuando el código está a disposición de toda la gente. Que sepan cuáles son sus derechos y no queden sorprendidos con alguna venta a lo mejor que no es válida, y pretendan ejercer una acción que no va a ser favorable para ellos. Entonces, ahorita la Corte en esa parte, en ese contexto, de esta nueva jurisprudencia, que es contradicción de tesis, hace connotación a la negligencia de quien adquiere el bien porque no tuvo el cuidado debido de ir ante la instancia correspondiente, que es el propio Registro Público de la Propiedad, para efectos de verificar quién es el que aparece inscrito, y si la persona que le está vendiendo efectivamente puede disponer del bien, porque además el Registro Público es un registro que está al alcance de la gente, cualquiera puede tener acceso a la información contenida en él, y no pueden alegar ese desconocimiento con una defensa y ni como una exclusión de dar cumplimiento con esa obligación.

Si no acreditas los elementos la consecuencia es que la acción sea improcedente. Aquí ya no tienes oportunidad de volver a demandar. Pero retomando el tema de esta ejecutoria de la Corte, también hace referencia porque llegó a esta conclusión de abandonar el criterio de la fecha cierta, y tratándose de prescripciones en concreto fue que la parte que adquiere el inmueble pueda acudir a dos acciones, ya sea el otorgamiento y firma de escritura que tiene que llevarse ante notario público o la prescripción. Y todos sabemos cuál es el objetivo: fundamentalmente que al poseedor se le declare como propietario y que su documento equivalente a la escritura es la sentencia que emite el juzgador y ésta se emite en el Registro Público de la Propiedad.

Decíamos que mucha gente promueve la prescripción positiva porque ya la propia sentencia hace las veces de título de propiedad, y, bueno, nada más se inscribe en el Registro Público.



En cambio, en el otorgamiento y firma de escrituras hay que llevar todo el proceso; es darle formalidad al contrato privado y hay que ir con el notario, protocolizar y ya se inscribe, pero ahí es la diferencia, no son los mismos derechos inscribir una escritura que inscribir una sentencia directamente en el Registro Público.

Acá hay que cubrir una serie de formalidades y requisitos para que se inscriba la escritura. Pero además una es acción de carácter personal; o sea, nada más es darle formalidad al acto jurídico, y en el otro caso hay que declarar que él es el propietario del bien, porque la consecuencia es que quien vende es la sanción que la ley establece por el abandono del inmueble al trasladarlo a un tercero. Entonces la consecuencia es que ya pierde ese derecho y se inscriba en la sentencia y se reconozca a quien ejerció la acción como propietario.


EJEMPLOS

“¿Qué procede cuando en un contrato firmado en 1982 no tiene la medida de una colindancia? el tema de la identidad del bien inmueble.

En el caso de la acción de prescripción no es materia de análisis la colindancia. Hay una acción específica para ese tipo de situaciones. De hecho, no es un juicio en sí, sino es una especie de jurisdicción voluntaria para determinar la colindancia, pero no entra en el debate concretamente en el caso de los juicios de prescripción positiva, porque lo que a nosotros nos interesa es la causa generadora, es la identidad del bien en cuanto a que, efectivamente, el inmueble que él dice que se le vendió sea precisamente el que aparece inscrito en el Registro Público. Esa es la cuestión de la identidad: no forma parte de manera necesaria en el caso de la prescripción, como sucede en el caso de la reivindicación, que ahí si debe existir identidad material y formal; pero en el caso de la prescripción, es que el inmueble que yo pretendo prescribir sea precisamente el que aparece inscrito a nombre de la persona. En el caso de la colindancia lo único que le puedo sugerir es que, en última instancia, si lo considera conveniente, promueva un deslinde para que determinen ahí la colindancia, en qué términos está y hay que hacer ese trámite para las consecuencias que considere administrativas o de otra índole. Nada más sí necesita exhibir el documento que acredita que es propietario.

Ahora, cuando se celebra un contrato entre particulares y han fallecido ambos, en este caso el beneficiario legal del comprador puede ejercer ese derecho, bueno, pues hay una sucesión ¿no? Primero debe de haber esa cuestión, porque ahí no necesariamente el beneficiario sea el hijo; el hecho de que la persona fallezca, el que era el titular de ese contrato, hablamos del comprador, no necesariamente le da el derecho al hijo para ejercer una prescripción, no necesariamente. Entonces, tendrá que demandar la sucesión para que se le reconozca la calidad de heredero si es que es el único, porque puede haber más hijos o hijas, y, en ese caso, si ya el juez familiar determinará quién tiene ese derecho, para que, ya reconocido ese derecho, y adjudicándose el inmueble, pueda promoverlo, pues ya con la adjudicación no es necesaria la prescripción.

En ese caso no se requiere la prescripción porque la adjudicación es la finalidad, darle la formalidad al acto de que la persona heredera ya es la propietaria del bien. Nada más que esto si también te tiene que llevar ante el notario público.

Y ¿Qué pasa si se adquirió el bien inmueble a una persona diversa a la que aparece en el Registro Público de la Propiedad? , hay que demandarlo a él también porque, generalmente, siempre se van con quien aparece inscrito. Es rara la ocasión en que se van contra quien vende y no me mencionan al que aparece inscrito. Entonces, nosotros sí, cuando hay un litisconsorcio pasivo necesario se previene para esos efectos; no se esperan hasta el final porque para que quede integrada debidamente la litis y los dos tengan la consecuencia legal del abandono del inmueble y al otro se le reconozca la calidad de propietario. Entonces, ahí se tiene que llamar los dos. El juez en cualquier momento puede analizar el litisconsorcio pasivo necesario; incluso, en situación de sentencia si tú verificas que la persona que le vendió no es quien aparece inscrito tienes que mandarlo llamar; queda válido todo el procedimiento con quien aparece inscrito o el registro público que también lo pueden demandar; se le llama a esta persona, se continúa el juicio con él y ya después se dicta la sentencia.

AHORA BIEN. ¿Qué actos jurídicos pueden fungir como causa generadora de la posesión?: En el caso de la prescripción deben ser actos jurídicos que trasladen el dominio, como la compraventa, como una donación; puede ser incluso una donación en pago, pero habrá que ver con las características particulares de los casos; pero deben de ser actos traslativos de dominio necesariamente. Debe ser el dominio, el dominio recuerden es la propiedad… Que pueda disponer del bien. Porque ahí el tema es que, si bien se trata de posesión, no todas las posesiones nos pueden dar la posibilidad de promover una prescripción positiva. Ha sucedido que luego resulta que quieren prescribir con un contrato de arrendamiento, un contrato de comodato; no, la diferencia entre las dos posesiones es que, en el caso de la traslación de dominio, que son actos jurídicos muy determinados, la posesión es originaria; en el caso de los contratos de arrendamiento y de comodato, es una posesión derivada. O sea, yo como dueño te permito a ti ocupar el inmueble para que lo habites, o, en el caso de los comercios, para que lo ocupen para, precisamente, ejercer su función comercial. Entonces, esos casos no proceden la prescripción, porque no les acredita como dueños, simplemente se le concedió el uso, goce o disfrute de un bien, pero nunca con calidad de propietario.

EN EL CASO DE LA prescripción entre descendientes, ¿es procedente la acción? Descendientes no; no, porque ahí sucede una cuestión muy particular, hay que ver el origen de la posesión de los bienes. Cuando los papás establecen su domicilio conyugal, evidentemente en ese domicilio conyugal habitan los hijos; entonces, hay una posesión también derivada que se origina del derecho a la habitación, como un derecho de los hijos como los alimentos. Entonces, no se pueden dar a menos que entre los descendientes y los ascendientes se celebren los pactos jurídicos; ya es diferente. Que mi papá me venda a mí su inmueble, entonces ya es distinto porque ya me trasladó el dominio a través de un contrato. Pero en estos casos no. Es una posesión generada con motivo de la convivencia familiar. Es diferente. Lo mismo pasaría en el caso de copropietarios; ¿puede demandarse a un copropietario? No, no, no, no. ¿O coposeedor? SLDO: Tampoco, la causa generadora es, ¿cuál es el acto jurídico que me permite a mí poseer el inmueble?

¿Qué pasa si el bien inmueble jamás fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad?, Esa ya es otra situación. Ahí hay un tema de inmatriculación... Cuando un inmueble no aparece inscrito en el Registro Público se tiene que promover una inmatriculación judicial; entonces, hay que hacer otro tipo de procedimiento. Este procedimiento está regulado en el artículo 122 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México. Entonces, ahí podría encontrar ella la respuesta. No, ahí sí, es parecido a muchos contextos a lo que es la prescripción, la diferencia es que aquí el primer elemento es la no inscripción del inmueble en el Registro Público... a diferencia de la prescripción, que sí debe de existir un antecedente del inmueble. Esa es la diferencia, por decirlo de alguna manera. Entonces, yo puedo promover mi inmatriculación para que se, digamos, nazca la vida jurídica del inmueble.... aparezca en el Registro Público y ya surta efectos contra terceros a través de la persona que va a ejercer la acción. Sí, es como una persona que no tiene acta de nacimiento; bueno, pues se tiene que generar. En este caso, pues no existe jurídicamente el bien inmueble, se tiene que inscribir. Antes había jueces de matriculación judicial, hoy en día ya es un juez civil el que lleva ese trámite y sin problema.


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